Nueva ley de alquileres: de qué se trata y qué puntos se quieren modificar
La Ley 27.551, más conocida como "Nueva Ley de Alquileres" modificó el Código Civil y Comercial de la Nación, actualizando las reglas para los contratos de locación. Las principales medidas de la normativa incluyeron un plazo mínimo de tres años para la firma de contratos, un depósito de garantía no superior al mes de alquiler, reparaciones a cargo del locador y un ajuste anual en el valor del alquiler. Desde la sanción de la ley, el propietario tiene a su cargo el pago de expensas, los impuestos inmobiliarios y gastos municipales. También deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP).
Los puntos de controversia
La disposición desató polémicas entre los actores involucrados. Tanto inquilinos, como propietarios y agentes inmobiliarios, criticaron algunos puntos centrales de la ley. El primer tema de discusión fue el ajuste anual en el valor del alquiler, que se rige por el índice inflacionario. "Tiene que modificarse el artículo 14 de aumento anual atado a la inflación porque no es viable en nuestro país con los índices inflacionarios que tenemos", explicó el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), Ricardo Botana en diálogo con IP Noticias. Los inquilinos entienden que este incremento anual superior al 50% en el valor del alquiler supone un gasto que no se llega a cubrir. De esta forma, la normativa perjudica tanto a los locadores como a los locatarios que deben salir a buscar otras viviendas más baratas para alquilar.
Otra de las cuestiones centrales es el plazo mínimo de tres años en la firma de contratos de locación. Esta medida fue cuestionada por las inmobiliarias que buscan una mayor flexibilidad en el tiempo de los alquileres. En su mayoría, los sectores inmobiliarios requieren acortar los plazos a dos años como mínimo para las firmas de contratos.
¿Qué modificaciones se debatirán en el Congreso?
Los cambios principales a la Ley de Alquileres que ingresarán a debate en el Congreso, serán: el ajuste del valor del alquiler y el plazo de la firma en los contratos. Estas medidas buscarán modificar la situación de los inquilinos que sufrieron aumentos interanuales de hasta un 56% debido a la inflación. "Tiene que modificarse el artículo 14 de aumento anual atado a la inflación porque no es viable en nuestro país con los índices inflacionarios que tenemos", indicó Botana a IP. Desde la Unión Argentina de Inquilinos buscarán la regulación del precio de los alquileres en base al 2% del valor fiscal de cada inmueble. Por otra parte, los locadores se quejan de que la nueva norma no se cumple en la mayoría de los casos y las inmobiliarias se rigen por criterios propios de alquiler. Además, los sectores inmobiliarios propondrán que las actualizaciones en las tarifas sean cada seis meses.
¿Cómo se calculan los aumentos de alquileres según la ley vigente?
Acorde a la Ley 27.551, los ajustes deberán realizarse acuerdo a un promedio entre la inflación general y los salarios de los trabajadores en relación de dependencia. El índice indicativo para calcular el aumento se realiza en base a los parámetros establecidos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), llamados “Índices para Contratos de Locación” (ICL):
- Para saber el porcentaje de ajuste, se debe comprar el ICL del día de iniciado el contrato, el ICL de la primera actualización.
- Si se quiere saber el porcentaje de aumento durante el primer año de alquiler, se debe dividir al ICL actual por el ICL del día de inicio del contrato.
- El importe actualizado se puede resolver al tomar el valor de variación y multiplicarlo por el monto en pesos que se venía abonando de manera mensual.
