Ley de Alquileres: terminaron las exposiciones y empieza el debate en Diputados

La gran cantidad de exposiciones en representación de inmobiliarias, inquilinos y organizaciones, sumada a la falta de acuerdo entre legisladores, dilatan el tratamiento de la nueva ley de alquileres. La Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados ya realizó cuatro rondas de consultas, una más de las que estaban previstas en el plan para tomar reclamos de todos los sectores y modificar la normativa vigente. Entre el viernes y lunes se informará qué proyectos quedaran seleccionados para debatirse en busca del dictamen.

Con el objetivo de no seguir postergando las fechas establecidas en el calendario, algunos especialistas quedaron afuera de las reuniones informativas. Por esta razón, el viernes pasado se determinó que este martes siguieran las reuniones informativas y que la destinada a dar dictamen pasara a la próxima semana. 

En la última ronda de consultas, representantes del mercado inmobiliario apuntaron principalmente contra dos artículos: insistieron en que se debe reducir el plazo de los contratos de tres a dos años, como era antes de la ley, y que el índice de ajuste anual se actualice de manera semestral. En tanto, los representantes de inquilinos se expresaron a favor del plazo de tres años y defendieron la ley vigente, haciendo foco en que hace falta mayor presencia estatal para hacerla cumplir. 

Falta de acuerdo entre inquilinos y propietarios

Durante los dos primeros encuentros informativos que se dieron en la Cámara Baja, los argumentos esgrimidos por los expositores llevaron a una profundización de las diferencias. En concreto, desde la defensa de los inquilinos piden mayor presencia del Estado como ente regulador que garantice la posibilidad de acceder a una propiedad, mientras que el sector conformado por martilleros, corredores inmobiliarios y propietarios sostiene que se debe cambiar la extensión de los contratos y su actualización anual.

En su exposición, Federico Priori de Inquilinos Agrupados de Neuquén sostuvo que "el que debe equilibrar esa relación asimétrica entre inquilinos y propietarios es el Estado". En la misma línea, advirtió: "acá se van a disputar dos modelos: uno tiene que ver con la intervención del Estado y otro que directamente las leyes del mercado nos gobiernen".

En tanto, Alicia Espinoza del Frente Barrio 31 señaló que la "vivienda debería ser un derecho para las mayorías populares y no el negocio de unos pocos". "Por eso seguiremos en la calle luchando hasta que se escuche nuestro reclamo, porque no tener una vivienda digna también es violencia", agregó.

Por su parte, Alejandro Bennazar de la Cámara Argentina Inmobiliaria señaló que la ley de alquileres vigente "afectó a todos por igual porque es necesario entender a las dos partes y es necesario cuidar la relación entre inquilinos y propietarios y darle solución a un tema preocupante como es la vivienda".

Asimismo durante los encuentros, varios expositores coincidieron en la falta de políticas públicas que le permitan a los inquilinos adquirir una vivienda digna. En este sentido Javier Grandinetti, de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario, explico que "el derecho a la vivienda es un derecho constitucional, que debe tener respuestas por parte del Estado" y destacó la importancia de buscar "una política de créditos para que los inquilinos vuelvan a ser propietarios y una política para incrementar la oferta".

Durante la reunión del martes 19 de abril persistieron profundas diferencias entre las partes interesadas, ya que mientras las entidades de defensa de los inquilinos piden mantener la actual norma, los martilleros, corredores inmobiliarios y propietarios piden cambiar la extensión de los contratos y su actualización anual.

Ley de Alquileres: ¿Qué dice la normativa vigente?

La Ley 27.551, que entró en vigencia en julio de 2020, modificó el Código Civil y Comercial de la Nación actualizando las reglas para los contratos de locación. Entre sus principales puntos se destacó el plazo mínimo de tres años para la firma de contratos, un depósito de garantía no superior al mes de alquiler, reparaciones a cargo del locador y un ajuste anual en el valor del alquiler cuyo monto se fija de acuerdo a la inflación y el salario de los inquilinos.

Desde la sanción de la ley, el propietario tiene a su cargo el pago de expensas, los impuestos inmobiliarios y gastos municipales. También deberá declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). Sin embargo, desde su implementación las distintas partes involucradas no estuvieron conformes.

La reforma busca mejorar la normativa vigente tras el reclamo por su modificación, consensuado entre oficialismo y oposición. En la revisión, se analiza la posibilidad de modificar los artículos sobre vigencia de los contratos y el ajuste anual, determinado por la fórmula que combina la inflación (IPC) con variación salarial (RIPTE). Según los tiempos estimados, el tratamiento avanzaría al debate interno en Diputados el martes 26 y el miércoles 27 de abril. De este modo, se cumpliría con el plazo máximo de 30 días que el órgano legislativo había pautado.

Otros puntos de controversia

El nuevo régimen de actualización del valor del alquiler es el principal cuestionamiento. El 2021 cerró con subas por encima de la inflación y se estima que para este 2022 podrían existir incrementos de entre el 51 y 53%. Por tal motivo, en enero de este años, la Federación de Inquilinos Nacional pidió una nueva intervención por parte del Gobierno, para regular la dinámica inmobiliaria y controlar los aumentos.

Desde el sector inmobiliario también señalaron la necesidad de modificar el plazo mínimo de los contratos a tres años. Las inmobiliarias buscan una mayor flexibilidad en el tiempo de los alquileres. En su mayoría, estos sectores requieren acortar los plazos a dos años como mínimo para las firmas de contratos.

Si bien la norma vigente contrajo múltiples desacuerdos, la mayoría de los bloques políticos coinciden en que la ley no debe ser derogada en su totalidad, tal como sostuvo el bloque de Diputados de Juntos por el Cambio. Los distintos partidos afirman que el proyecto aprobado en el 2020 significó un alivio para los inquilinos respecto a la ampliación de instrumentos que permiten el acceso, ya que a la garantía mediante escrituras inmuebles se sumaron los seguros de caución, el aval bancario y la garantía de fianza.

¿Qué cambios se proponen?

La diputada nacional por la ciudad de Buenos Aires del Frente de Todos Gisela Marziotta presentó un proyecto para crear la Cámara Nacional de Alquileres. La misma regulará las actualizaciones en las tarifas y prohibirá que el locatario pida el pago anticipado por períodos mayores a un mes y que los depósitos de garantía sean más elevados que el valor de alquiler mensual.

El proyecto propone que se congelen los aumentos hasta que la normativa entre en vigencia. Además, se destaca el requerimiento de que los depósitos sean pagados en seis cuotas iguales a partir de la fecha de la firma del contrato y también establece que, al momento de renovar el alquiler y en caso de que el locador no responda al pedido de renovación, el contrato se renueve automáticamente por el plazo previo.

Por otro lado, el Frente de Todos impulsa un proyecto del diputado José Luis Gioja que contempla menores requisitos para los inquilinos monotributistas, beneficios para locadores y topes para los aumentos de los contratos del 20% para el ajuste anual y del 10% para la renovación de contratos. Además, incluye una propuesta para que el Consejo Nacional de la Vivienda arbitre los mecanismos para diseñar y formular un plan para la construcción y adquisición de inmuebles por el Estado Nacional, las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados a la gestión pública de alquileres sociales.

Entre otros puntos, la iniciativa de Gioja busca que las sumas que los locadores facturen en concepto de alquileres podrán deducirse de los ingresos brutos anuales del régimen simplificado para pequeños contribuyentes. Asimismo, plantea que los bienes inmuebles locados y registrados estarán exentos del impuesto sobre los bienes personales por cada año y periodo fiscal en el que estuvieran registrados los respectivos contratos.