Aumento de Alquileres: cuánto se pagará a partir de junio y cómo calcular la suba del contrato
Desde el 1 de junio, muchos inquilinos verán reflejado un aumento en el valor del alquiler. El aumento para aquellos que cumplen su segundo año de contrato en el sexto mes del año oscila entre el 55% y el 58%.
A las subas en medicina prepagas, luz y agua anunciadas por el Gobierno, se sumarán los ajustes para los locatarios que cumplan un año de contrato de alquiler, tal como lo establece la Ley 27.551.
Para calcular el aumento, tanto los propietarios como los inquilinos pueden consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos los días el Banco Central en su página web. Este indicador contempla la variación de la inflación (según el IPC que mide el Indec) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).
Qué dice la Ley de Alquileres
Según la Ley de Alquileres, el plazo mínimo para los contratos de alquiler de vivienda es de 3 años. En los contratos de inmuebles, el precio del alquiler se debe fijar como valor único, por períodos mensuales y solo se pueden realizar ajustes anuales.
Estos ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el BCRA.
Es decir, cada 12 meses los inquilinos deberán afrontar una suba en base a los aumentos salariales y la inflación, siempre sobre el valor original del alquiler.
La vigencia de la Ley 27.551
Hasta fines de junio de 2020, antes de ser promulgada la Ley de Alquileres (27.551), el precio se definía cuando se firmaba el contrato. Ese monto total se dividía por los 24 meses de duración del alquiler y generalmente se pactaba con subas semestrales.
A partir de la nueva ley, los alquileres se ajustan una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios (índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).
Otro de los cambios de la normativa fue que el mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler. En tanto, el plazo mínimo del contrato se amplió de dos a tres años.
Según un informe privado del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron hasta 9,3% en mayo y 70% en un año. Además, reportaron que el Salario Mínimo, Vital y Móvil, de $38.940 en el mes analizado, alcanzó para cubrir el 90,6% de los 43 mil pesos que representa el promedio de los monoambientes en CABA. La oferta promedio en departamentos de dos ambientes es de $50.000, mientras que la de tres ambientes ronda los 76.500 pesos.
En ese sentido, las subas respecto de abril 2022 fueron de 7,5% en monoambientes, 3,1% para dos ambientes y 9,3% en tres ambientes.
Cómo calcular el aumento del contrato
Para aplicar el ajuste en base al Índice de Contratos de Locación (ICL), se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento.
El índice se puede consultar en http://bcra.gob.ar/, luego hacer click en la pestaña “estadísticas” y después en “principales variables”. La opción "ICL" se encuentra en el final de esa extensa lista.
- El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar.
- Tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato.
- Multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler.
En conclusión, la fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. Ese valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año.
Ejemplo: Si el contrato comenzó el 30 de mayo de 2021 por un valor de 25 mil pesos, el monto actualizado a partir del 30 de mayo de 2022 (hasta el 29 de mayo de 2023) será de 38.806 pesos. Esto implica una variación del 55,22%.
